İlk konut kredisi başvurumu yaptığımda, faiz oranının pazarlık edilebilir bir şey olduğunu bilmiyordum. Bankanın internet sitesinde yazan oranı gördüm, "demek ki bu böyle" dedim ve şubeye gittim. Aylar sonra, aynı bankadan neredeyse aynı tutarda kredi çeken bir arkadaşımın benden belirgin şekilde düşük bir oranla anlaştığını öğrendim. Aradaki fark, 15 yıllık vadede küçük bir arabanın parasına denk geliyordu.
O günden sonra konut kredisini bir "ürün" gibi değil, bir müzakere gibi görmeye başladım. Çünkü konut kredisinde asıl mesele, aynı evi kimin daha pahalıya aldığı meselesidir. Ev fiyatı sabit; sizi ayıran şey, o parayı bankadan hangi maliyetle aldığınız.
Sorunu net koyalım: piyasada onlarca banka var, hepsi farklı oran veriyor, üstelik verdikleri oran sizin profilinize göre değişiyor. İlan edilen oran ile size teklif edilen oran çoğu zaman aynı değil. Bu yüzden "en düşük faizi hangi banka veriyor?" sorusunun tek bir doğru cevabı yok; doğru soru şu: benim profilimle, bu ay, en düşük faizli konut kredisini kim verir?
Konut kredisi faizi iki katmandan oluşuyor gibi düşünüyorum. Birinci katman piyasa: merkez bankası politika faizi, tahvil getirileri, bankaların fonlama maliyeti. Buna müdahale edemeyiz, sadece zamanlamayla yönetebiliriz. İkinci katman ise size özel: kredi notunuz, gelir belgeniz, peşinat oranınız, o bankayla ilişkiniz. Bu katman tamamen sizin elinizde.
Kendi deneyimimden çıkardığım en net ders şu: peşinat oranı, pazarlıkta elimdeki en güçlü koz oldu. Evin değerinin yüzde 25'i yerine yüzde 40'ını peşin koyduğumda, konuşma tonu değişti. Bankanın riski azalıyor, azalan risk indirim olarak geri dönüyor. İkinci koz maaş taşımaktı; maaşımı o bankaya taşımayı kabul ettiğimde ek bir indirim geldi.
Ediyor, ama beklediğiniz şekilde değil. Faiz oranlarının dip noktasını yakalamaya çalışmak, borsada dip yakalamaya benziyor; genelde tutmuyor. Benim işime yarayan iki pratik zamanlama vardı:
Bir de tersi var: faizlerin yükseliş eğiliminde olduğu bir dönemde "biraz daha düşer mi" diye beklemek pahalıya patlıyor. Ben oranların yönünü tahmin etmeye çalışmak yerine, elimdeki en iyi teklifi kaç puan iyileştirebilirim sorusuna odaklandım. Faiz oranlarının nasıl işlediğini kabaca anlamak, bu noktada teklifleri okumayı kolaylaştırıyor.
| Yöntem | Etki gücü | Zorluğu | Notum |
|---|---|---|---|
| Peşinatı artırmak | Yüksek | Yüksek (nakit gerekir) | En kesin sonuç veren adım; risk primini doğrudan düşürüyor |
| Maaş/otomatik ödeme taşımak | Orta-yüksek | Düşük | Bankaya "sadık müşteri" olma karşılığı indirim |
| Kredi notunu yükseltmek | Orta-yüksek | Orta (zaman ister) | Başvurudan 3-6 ay önce başlanmalı |
| 3-4 bankadan yazılı teklif alıp yarıştırmak | Orta | Düşük | Bedava; yapmamak için sebep yok |
| Vadeyi kısaltmak | Orta | Orta (taksit yükselir) | Toplam maliyeti ciddi düşürür, orana da yansır |
| Sigorta/paket ürün kabul etmek | Düşük | Düşük | Dikkat: indirim, sigorta primiyle geri alınabilir |
| Dosya/ekspertiz masrafı pazarlığı | Düşük | Düşük | Faizi değil peşin maliyeti azaltır, yine de istenmeli |
Tabloda görülmeyen bir şeyi ekleyeyim: oran tek başına yeterli bir kıyas ölçüsü değil. İki bankadan aldığım tekliflerde oran neredeyse aynıydı ama biri zorunlu hayat sigortasını yıllık peşin, diğeri taksitli istiyordu; dosya masrafı da farklıydı. Ben ikisini de aynı tabloya yazıp toplam geri ödeme + tüm masraflar üzerinden karşılaştırdım. Sıralama değişti. Kredi ürünlerini yan yana koyarken hep bu son satıra bakın.